Méthodologie
La source
Les chiffres proviennent des « Demandes de valeurs foncières géolocalisées », publiées par Etalab à partir des données de la Direction générale des finances publiques. Chaque ligne correspond à une mutation enregistrée par l'administration fiscale : ce sont des ventes signées, pas des annonces ni des estimations. La version utilisée couvre le 1er janvier 2021 au 31 décembre 2025, soit 20,4 millions de lignes.
Quatre départements en sont absents : le Bas-Rhin, le Haut-Rhin, la Moselle et Mayotte, qui relèvent du livre foncier et non du fichier immobilier.
Une vente, plusieurs lignes
Une même vente apparaît en moyenne sur 2,8 lignes — une par lot, par parcelle ou par local. Toutes les lignes d'une même mutation sont regroupées avant le moindre calcul, sinon les volumes seraient triplés.
Quelles ventes sont comptées
Seules les mutations portant sur un seul logement — une maison ou un appartement — entrent dans le calcul. Les dépendances, caves et places de parking vendues avec le logement ne comptent pas comme des biens supplémentaires, mais un appartement vendu avec deux autres appartements est écarté : son prix ne se rapporte à aucune surface identifiable. Restent 4 017 007 ventes exploitables.
Médiane, jamais moyenne
Environ 7 % des mutations affichent un prix au mètre carré sans rapport avec le marché : ventes en nue-propriété, ventes entre proches, biens en ruine. Les DVF ne permettent pas de les identifier — ni l'état du bien ni le lien entre les parties n'y figurent.
La médiane y résiste : retirer les percentiles extrêmes ne déplace pas la médiane communale d'un seul euro. C'est pourquoi seules des médianes sont publiées, jamais des moyennes ni des minimums et maximums, qui seraient eux directement faussés.
Le seuil de 50 ventes
La précision d'une médiane dépend du nombre de ventes qui la composent. Marge d'erreur mesurée :
| Ventes | Appartement | Maison |
|---|---|---|
| 20 à 29 | 13,7 % | 19,9 % |
| 50 à 99 | 8,0 % | 9,1 % |
| 100 à 199 | 5,7 % | 6,3 % |
| 200 à 499 | 3,9 % | 4,4 % |
Une commune n'est publiée qu'à partir de 50 ventes sur 24 mois, et chaque type de bien est soumis au même seuil. C'est pourquoi certaines communes n'affichent qu'un prix de maison, ou qu'un prix d'appartement. Le nombre de ventes est affiché à côté de chaque chiffre : il indique le poids qu'on peut lui donner.
La fenêtre de 24 mois
Le chiffre principal porte sur 2024 et 2025. Agréger les cinq années mélangerait le pic post-Covid et le creux de 2024, et produirait un prix qui ne correspond à aucun marché réel. Les cinq années ne servent qu'aux séries temporelles et aux répartitions structurelles.
Ce que ces chiffres ne disent pas
Les DVF ignorent l'état du bien, l'étage, l'exposition, la présence d'un ascenseur ou la qualité du quartier. Deux appartements de même surface dans la même commune peuvent légitimement s'échanger du simple au double. Une médiane communale situe un marché, elle n'estime pas un bien.
Mise à jour
Les DVF sont republiées deux fois par an, en avril et en octobre. Le site est recalculé à chaque publication.