Prix immobilier : Montpellier ou Toulouse ?
Montpellier coûte 4 % de plus que Toulouse : 3 344 € le m² contre 3 215 € le m² pour un appartement.
Médianes calculées sur 7 732 appartements vendus à Montpellier et 12 385 à Toulouse, entre janvier 2024 et décembre 2025. Ce sont des prix de vente enregistrés par l'administration fiscale, pas des prix affichés dans les annonces.
Ce que 250 000 € achètent
3 m² de plus à Toulouse pour le même budget.
À la médiane du m², pour un appartement.
Montpellier
75 m²
soit 3 344 €/m²
Un T4 au prix médian, 216 000 €
Toulouse
78 m²
soit 3 215 €/m²
Un T4 au prix médian, 225 000 €
Appartements
4 % de plus à Montpellier qu'à Toulouse.
Montpellier
7 732 ventes3 344 €/m²
- Prix médian
- 152 050 €
- Surface médiane
- 51 m²
- sur 1 an
- +2,9 %
Toulouse
12 385 ventes3 215 €/m²
- Prix médian
- 155 000 €
- Surface médiane
- 55 m²
- sur 1 an
- +2,1 %
Maisons
4,9 % de plus à Montpellier qu'à Toulouse.
Montpellier
831 ventes3 873 €/m²
- Prix médian
- 358 400 €
- Surface médiane
- 93 m²
- sur 1 an
- -5,7 %
Toulouse
2 140 ventes3 692 €/m²
- Prix médian
- 350 000 €
- Surface médiane
- 94 m²
- sur 1 an
- +1,1 %
Fourchette de prix
La médiane seule ne dit pas si les deux villes jouent sur le même terrain.
À Montpellier, la moitié des appartements se sont vendus entre 2 606 et 4 057 €/m², et un sur dix sous 1 877 €/m².
À Toulouse, la moitié des appartements se sont vendus entre 2 557 et 4 071 €/m², et un sur dix sous 2 000 €/m².
Par typologie
Prix médian au m² des appartements, par nombre de pièces. Chaque cellule repose sur au moins 100 ventes, et l'écart se lit toujours du point de vue de Montpellier.
Cinq ans de trajectoire
Entre 2021 et 2025, le prix au m² des appartements a progressé de 7,8 % à Montpellier et de 1,2 % à Toulouse. Les deux marchés ont donc divergé de 6,6 % sur la période. Sur la même période, la France entière a progressé de 7 %.
Ces variations sont nominales. Sur la même période, les prix à la consommation ont progressé de 13,6 % (INSEE), ce qu'une hausse doit dépasser pour en être une.
Questions fréquentes
Les réponses reprennent les chiffres de cette page, sans arrondi supplémentaire.
- L'écart entre Montpellier et Toulouse se creuse-t-il ?
- Il se creuse. En 2021, la plus chère des deux dépassait l'autre de 2,2 % ; en 2025, de 4,2 %, soit 2,1 points de plus. Deux villes peuvent reculer ensemble et s'éloigner quand même : c'est le niveau qui se rapproche ou non, pas la direction.
- Ces deux villes sont-elles chères pour leur région ?
- Montpellier est 1,8 % en dessous de la médiane du département Hérault (3 406 €/m²), et Toulouse est 10,4 % au-dessus de la médiane du département Haute-Garonne (2 913 €/m²). Une grande ville tire presque toujours son département vers le haut : la médiane départementale inclut les communes rurales où le m² se négocie une fraction du prix urbain.
- Où se classent Montpellier et Toulouse en France ?
- Sur les 1 496 communes qui publient un prix médian pour un appartement, Montpellier arrive au 580ᵉ rang et Toulouse au 633ᵉ, du plus cher au moins cher. Le classement porte sur le prix au m², pas sur la taille du marché.
- Y a-t-il autant de biens à vendre dans les deux villes ?
- En 2025, 4 582 ventes ont été enregistrées à Montpellier et 7 969 à Toulouse. Rapporté à 2021, le volume est en baisse de 18,5 % à Montpellier et en baisse de 15 % à Toulouse. Un marché qui se contracte laisse moins de choix, et rend chaque médiane plus fragile d'une année sur l'autre.