Prix immobilier : Marseille ou Nice ?
Nice coûte 53 % de plus que Marseille : 4 794 € le m² contre 3 133 € le m² pour un appartement.
Médianes calculées sur 19 624 appartements vendus à Marseille et 13 748 à Nice, entre janvier 2024 et décembre 2025. Ce sont des prix de vente enregistrés par l'administration fiscale, pas des prix affichés dans les annonces.
Ce que 250 000 € achètent
28 m² de plus à Marseille pour le même budget.
À la médiane du m², pour un appartement.
Marseille
80 m²
soit 3 133 €/m²
Un T4 au prix médian, 219 000 €
Nice
52 m²
soit 4 794 €/m²
Un T2 au prix médian, 215 000 €
Appartements
53 % de plus à Nice qu'à Marseille.
Marseille
19 624 ventes3 133 €/m²
- Prix médian
- 165 000 €
- Surface médiane
- 59 m²
- sur 1 an
- +4,2 %
Nice
13 748 ventes4 794 €/m²
- Prix médian
- 225 000 €
- Surface médiane
- 53 m²
- sur 1 an
- +2,4 %
Maisons
35,5 % de plus à Nice qu'à Marseille.
Marseille
2 636 ventes4 641 €/m²
- Prix médian
- 395 000 €
- Surface médiane
- 88 m²
- sur 1 an
- +0,1 %
Nice
433 ventes6 290 €/m²
- Prix médian
- 580 000 €
- Surface médiane
- 95 m²
- sur 1 an
- +2,9 %
Fourchette de prix
La médiane seule ne dit pas si les deux villes jouent sur le même terrain.
À Marseille, la moitié des appartements se sont vendus entre 2 250 et 4 118 €/m², et un sur dix sous 1 515 €/m².
À Nice, la moitié des appartements se sont vendus entre 3 743 et 6 034 €/m², et un sur dix sous 2 884 €/m².
Par typologie
Prix médian au m² des appartements, par nombre de pièces. Chaque cellule repose sur au moins 100 ventes, et l'écart se lit toujours du point de vue de Marseille.
Cinq ans de trajectoire
Entre 2021 et 2025, le prix au m² des appartements a progressé de 13,1 % à Marseille et de 14,5 % à Nice. Sur la même période, la France entière a progressé de 7 %.
Ces variations sont nominales. Sur la même période, les prix à la consommation ont progressé de 13,6 % (INSEE), ce qu'une hausse doit dépasser pour en être une.
Questions fréquentes
Les réponses reprennent les chiffres de cette page, sans arrondi supplémentaire.
- L'écart entre Marseille et Nice se creuse-t-il ?
- Il se creuse. En 2021, la plus chère des deux dépassait l'autre de 50,3 % ; en 2025, de 52 %, soit 1,8 points de plus. Deux villes peuvent reculer ensemble et s'éloigner quand même : c'est le niveau qui se rapproche ou non, pas la direction.
- Ces deux villes sont-elles chères pour leur région ?
- Marseille est 5,1 % en dessous de la médiane du département Bouches-du-Rhône (3 300 €/m²), et Nice est 0 % au-dessus de la médiane du département Alpes-Maritimes (4 794 €/m²). Une grande ville tire presque toujours son département vers le haut : la médiane départementale inclut les communes rurales où le m² se négocie une fraction du prix urbain.
- Où se classent Marseille et Nice en France ?
- Sur les 1 496 communes qui publient un prix médian pour un appartement, Marseille arrive au 667ᵉ rang et Nice au 197ᵉ, du plus cher au moins cher. Le classement porte sur le prix au m², pas sur la taille du marché.
- Y a-t-il autant de biens à vendre dans les deux villes ?
- En 2025, 11 993 ventes ont été enregistrées à Marseille et 7 547 à Nice. Rapporté à 2021, le volume est en baisse de 21,3 % à Marseille et en baisse de 11,7 % à Nice. Un marché qui se contracte laisse moins de choix, et rend chaque médiane plus fragile d'une année sur l'autre.