Prix immobilier : Lyon ou Nice ?
Nice coûte 7,4 % de plus que Lyon : 4 794 € le m² contre 4 465 € le m² pour un appartement.
Médianes calculées sur 12 571 appartements vendus à Lyon et 13 748 à Nice, entre janvier 2024 et décembre 2025. Ce sont des prix de vente enregistrés par l'administration fiscale, pas des prix affichés dans les annonces.
Ce que 250 000 € achètent
4 m² de plus à Lyon pour le même budget.
À la médiane du m², pour un appartement.
Lyon
56 m²
soit 4 465 €/m²
Un T2 au prix médian, 214 000 €
Nice
52 m²
soit 4 794 €/m²
Un T2 au prix médian, 215 000 €
Appartements
7,4 % de plus à Nice qu'à Lyon.
Lyon
12 571 ventes4 465 €/m²
- Prix médian
- 240 000 €
- Surface médiane
- 61 m²
- sur 1 an
- -0,2 %
Nice
13 748 ventes4 794 €/m²
- Prix médian
- 225 000 €
- Surface médiane
- 53 m²
- sur 1 an
- +2,4 %
Maisons
13,7 % de plus à Nice qu'à Lyon.
Lyon
314 ventes5 534 €/m²
- Prix médian
- 581 318 €
- Surface médiane
- 109 m²
- sur 1 an
- -7,2 %
Nice
433 ventes6 290 €/m²
- Prix médian
- 580 000 €
- Surface médiane
- 95 m²
- sur 1 an
- +2,9 %
Fourchette de prix
La médiane seule ne dit pas si les deux villes jouent sur le même terrain.
À Lyon, la moitié des appartements se sont vendus entre 3 646 et 5 276 €/m², et un sur dix sous 2 830 €/m².
À Nice, la moitié des appartements se sont vendus entre 3 743 et 6 034 €/m², et un sur dix sous 2 884 €/m².
Par typologie
Prix médian au m² des appartements, par nombre de pièces. Chaque cellule repose sur au moins 100 ventes, et l'écart se lit toujours du point de vue de Lyon.
Cinq ans de trajectoire
Entre 2021 et 2025, le prix au m² des appartements a reculé de 11,6 % à Lyon, et progressé de 14,5 % à Nice. Les deux marchés ont donc divergé de 26 % sur la période. Sur la même période, la France entière a progressé de 7 %.
Ces variations sont nominales. Sur la même période, les prix à la consommation ont progressé de 13,6 % (INSEE), ce qu'une hausse doit dépasser pour en être une.
Questions fréquentes
Les réponses reprennent les chiffres de cette page, sans arrondi supplémentaire.
- L'écart entre Lyon et Nice se creuse-t-il ?
- Il se resserre. En 2021, la plus chère des deux dépassait l'autre de 19,2 % ; en 2025, de 8,6 %, soit 11 points de moins. Les deux marchés convergent, ce qu'aucune des deux trajectoires prises séparément ne montre.
- Ces deux villes sont-elles chères pour leur région ?
- Lyon est 20 % au-dessus de la médiane du département Rhône (3 720 €/m²), et Nice est 0 % au-dessus de la médiane du département Alpes-Maritimes (4 794 €/m²). Une grande ville tire presque toujours son département vers le haut : la médiane départementale inclut les communes rurales où le m² se négocie une fraction du prix urbain.
- Où se classent Lyon et Nice en France ?
- Sur les 1 496 communes qui publient un prix médian pour un appartement, Lyon arrive au 254ᵉ rang et Nice au 197ᵉ, du plus cher au moins cher. Le classement porte sur le prix au m², pas sur la taille du marché.
- Y a-t-il autant de biens à vendre dans les deux villes ?
- En 2025, 6 919 ventes ont été enregistrées à Lyon et 7 547 à Nice. Rapporté à 2021, le volume est en baisse de 17,5 % à Lyon et en baisse de 11,7 % à Nice. Un marché qui se contracte laisse moins de choix, et rend chaque médiane plus fragile d'une année sur l'autre.